Certificato di Abitabilità e agibilità: tutto quello che devi aapere

Sia nel mondo dell’edilizia che delle transazioni immobiliari, due termini spesso emergono come pilastri fondamentali: il certificato di abitabilità e il certificato di agibilità. Questi documenti (e alle volte la difficoltà di ottenerli) rivestono un’importanza cruciale per chiunque si trovi a navigare nel mare delle operazioni immobiliari, sia che si tratti di vendere, affittare o ristrutturare un immobile.

Pensiamo alla ristrutturazione di una casa: è sicuramente un’esperienza eccitante perché spesso è la realizzazione di un sogno. Ma se non si presta attenzione alla correttezza delle pratiche edilizie e alla conformità delle opere, può trasformarsi in un incubo. Così, oltre a pensare a design, materiali e finiture, un proprietario di casa deve affrontare tutti gli aspetti burocratici e legali. E tra questi assumono un ruolo centrale l’abitabilità e l’agibilità.

Ma anche per chi si avvicina al mondo delle compravendite immobiliari, sia come venditore che come acquirente, avere una chiara comprensione di abitabilità e agibilità è essenziale. Infatti la loro presenza può influenzare significativamente il valore di mercato e l’attrattiva dell’immobile (e in futuro anche la sua vendibilità).

Certificato di abitabilità e agibilità: cosa sono e quali le differenze?

Il certificato di abitabilità era un documento che attestava la conformità di un immobile alle normative vigenti in materia di edilizia e impiantistica, garantendo che fosse idoneo per l’abitazione. Ne parliamo al passato perché, con l’evoluzione delle leggi e delle normative, questo certificato dal 2001 è stato ufficialmente sostituito dal certificato di agibilità. Quest’ultimo ha un campo d’azione più ampio, considerando non solo la salubrità e la sicurezza dell’immobile, ma anche aspetti come il risparmio energetico, l’accessibilità e la sostenibilità ambientale. Ma c’è stata un’ulteriore evoluzione: ora non esiste più il certificato di agibilità ma la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA).

Con questa evoluzione non significa che i vecchi certificati di abitabilità e di agibilità non sono più validi. Fino a quando non vengono fatte ristrutturazioni significative dell’immobile sono perfettamente validi. Bisogna passare alla SCA solo quando si ristruttura o si costruiscono edifici nuovi.

Possiamo considerare il certificato di abitabilità e il certificato di agibilità come documenti che attestano la stessa cosa, anche se con un focus leggermente diverso. Il certificato di abitabilità si concentrava principalmente sul rispetto dei requisiti igienico-sanitari e sulla sicurezza dell’immobile. Con l’introduzione del certificato di agibilità, lo Stato ha deciso di ampliare significativamente il “campo d’azione”, includendo anche aspetti come l’efficienza energetica, l’accessibilità e la sostenibilità ambientale. La SCA ricalca questi principi in modo quasi perfetto.

La Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA): cos’è e quando serve

La Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) è l’attuale procedura (introdotta con il D.Lgs. 222/2016, che ha modificato il Testo Unico dell’Edilizia) che attesta l’agibilità di un immobile. A differenza dei precedenti certificati, la SCA non è un’autorizzazione rilasciata dal Comune, ma una dichiarazione del proprietario (o del titolare del permesso di costruire), asseverata da un tecnico abilitato, che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità dell’opera al progetto presentato.

La SCA è obbligatoria in caso di:

• Nuove costruzioni.
• Ricostruzioni o sopraelevazioni (totali o parziali).
• Interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità degli impianti.

Normativa agibilità: il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001)

La normativa principale di riferimento è il D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), in particolare l’Articolo 24, che disciplina la Segnalazione Certificata di Agibilità. (Link all’Articolo 24 del DPR 380/2001)

L’articolo stabilisce che, entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori, il titolare della pratica edilizia deve presentare la SCA allo sportello unico per l’edilizia. La mancata presentazione comporta sanzioni amministrative.

La grossa novità è che ora l’agibilità non la rilascia il Comune in seguito a richiesta del proprietario di casa, ma è lui stesso che segnala che casa sua è agibile. Chiaramente non ha le competenze necessarie, pertanto ci deve essere un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra) che assevera il rispetto delle normative.

Condizioni di agibilità: i requisiti dell’articolo 24

L’articolo 24 del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001) definisce le condizioni essenziali che un immobile deve rispettare per essere considerato agibile. Queste condizioni sono fondamentali per garantire la sicurezza, l’igiene e la salubrità degli edifici e degli impianti in essi installati. Ecco le principali condizioni stabilite:

• Sicurezza: L’edificio deve essere costruito in modo da garantire la sicurezza strutturale, prevenendo rischi di crolli o danni strutturali. Questo comprende la resistenza dei materiali, la stabilità dell’edificio e la sicurezza degli impianti.
• Igiene: L’immobile deve garantire condizioni igieniche ottimali, evitando la presenza di umidità, muffe o altri fattori che possono compromettere la salute degli occupanti.
• Salubrità: L’edificio deve essere privo di sostanze nocive e garantire una buona qualità dell’aria interna. Ciò comprende una corretta ventilazione e l’assenza di gas o sostanze tossiche.
• Risparmio Energetico: L’immobile deve rispettare gli standard di efficienza energetica, garantendo un isolamento adeguato e un consumo energetico ottimizzato.
• Conformità al Progetto: L’edificio deve essere costruito in conformità con il progetto presentato e approvato dalle autorità competenti. Eventuali modifiche o deviazioni dal progetto originale devono essere debitamente autorizzate.

Come ottenere l’agibilità con la SCA: procedura passo passo

Ecco i passaggi da seguire per presentare la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA):

1. Verifica dell’immobile: Prima di tutto, è fondamentale effettuare una verifica approfondita dell’immobile, assicurandosi che rispetti tutti i requisiti previsti dalla legge. Questa verifica *deve* essere effettuata da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra).
2. Compilazione della SCA: Il tecnico abilitato compila la SCA, attestando la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità dell’opera al progetto presentato. La SCA deve essere corredata da una serie di documenti, tra cui:
   • Attestazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato.
   • Certificato di collaudo statico (se necessario).
   • Dichiarazione di conformità degli impianti.
   • Attestato di Prestazione Energetica (APE).
   • Altri documenti specifici in base alla tipologia di intervento.
3. Presentazione al Comune: La SCA, completa di tutti gli allegati, deve essere presentata allo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) del Comune in cui si trova l’immobile. La presentazione può avvenire in forma cartacea o telematica (a seconda delle modalità previste dal Comune). *Non è necessario attendere l’approvazione del Comune*: l’immobile è considerato agibile dal momento della presentazione della SCA.
4. Conservazione della documentazione: È fondamentale conservare una copia della SCA e di tutta la documentazione allegata.

Mancanza di agibilità: implicazioni legali e per la compravendita

In teoria, in assenza del certificato di abitabilità o del certificato di agibilità l’immobile non potrebbe essere utilizzato per il suo scopo. In sostanza una casa non potrebbe essere abitata. Anche se oggettivamente non sono così frequenti i controlli in tal senso. E c’è da dire che ancora oggi l’assenza di questi certificati non è motivo ostativo alla compravendita di un immobile. La legge non lo prevede e i notai non hanno l’obbligo di controllare. Però abitabilità e agibilità, oltre ad essere obbligatori, sono anche sinonimo di legittimità dell’immobile. In sostanza forniscono una sorta di garanzia in merito al fatto che l’edificio sia costruito con una regolare licenza o permesso (anche se non garantiscono che non ci siano abusi). Per questo sempre più acquirenti di compravendite immobiliari lo pretendono.

Agibilità: un requisito fondamentale per la tua casa

In sintesi, l’agibilità non è solo un passaggio burocratico, ma un pilastro fondamentale per chiunque operi nel settore immobiliare o si avvicini al mondo delle ristrutturazioni. Assicurarsi di avere tutti i documenti in regola, comprendere le normative e procedere con attenzione sono passi essenziali per garantire la sicurezza, la legalità e il valore del proprio immobile.